Aidat Borcunda İcra Takibi ve Kat Mülkiyeti Kanunu Dayanağı
Kat mülkiyetine tabi binalarda en sık karşılaşılan sorunlardan biri aidat borçlarının ödenmemesidir. Bu tür durumlarda, borcun tahsili için icra takibi başlatılması mümkündür. Üstelik yalnızca kat maliki değil, bazı durumlarda kiracılar da bu borçtan sorumlu tutulabilir.
Aidat borcuna ilişkin düzenleme Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesinde yer almaktadır:
Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça: a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;4 Katılmakla yükümlüdür. c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
(Not: “Avans” ifadesi uygulamada aidat olarak anlaşılmaktadır.)
Kiracının da aidat borcundan sorumlu olabilmesi yine ilgili kanunun 22. maddesinde düzenlenmiştir:
Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.
Aidat Borcu Ödemeyen Kat Maliki veya Kiracıya Başlatılan İcra Takibinde İtirazın Kaldırılması (İİK m. 68 Kapsamında Sunulacak Belgeler)
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, kat maliklerinin ortak giderlere ve avansa katılma yükümlülüğü bulunmaktadır. Kat maliki veya onun yerine sorumlu tutulabilecek kiracı, bu yükümlülüğünü yerine getirmediği takdirde alacaklı tarafından ilamsız icra ile takip yapılabilir.
Bu tür bir takip İcra ve İflas Kanunu m. 68 kapsamında belgeye dayalı bir takip olarak yürütülür. Alacaklı, takibe konu aidat borcunu belgelendirmekle yükümlüdür. Borçlunun takibe itiraz etmesi halinde, alacaklı itirazın kaldırılması için icra mahkemesine başvurabilir. Bu noktada, alacaklının takibi dayandırdığı belgenin İİK m. 68 anlamında belge niteliğinde olup olmadığı kritik önem taşır.
İİK m. 68’e göre itirazın kaldırılabilmesi için:
İmzası ikrar veya noterlikçe tasdik edilen borç ikrarını içeren bir senede yahut resmî dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya belgeye müstenit olması gerekmektedir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 37/son maddesi, aidat alacaklarına ilişkin önemli bir düzenleme içermektedir. Bu maddeye göre:
Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.
Dolayısıyla;
Bu kararların usulüne uygun alınarak kat maliklerine tebliğ edilmesi koşulu aranmaksızın,
İİK m. 68 anlamında yeterli belge sayılmaktadır. Bu belgelerin ibraz edilmesi, itirazın kaldırılmasına yönelik başvurunun kabul edilmesi için yeterlidir.
Yargıtay da bu yönde kararlar vermektedir. Örneğin:
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 2013/14604 E., 2013/22650 K. sayılı kararında; 634 Sayılı Kanun'un 37/son maddesine göre; kesinleşen işletme projeleri ile kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları İİK'nun 68. maddesinde yazılan belgelerden sayılır. Anılan madde hükmüne göre işletme giderleriyle ilgili kat malikleri kurulu kararının takip konusu yapılabilmesi için ilgilisine tebliğine de gerek bulunmamaktadır. Kat malikleri kurulu kararları, sulh hukuk mahkemesince iptal edilmediği sürece yukarıda açıklanan geçerliliğini ve etkinliğini korur. Anılan kararların geçerli olup olmadığı ise, yine genel mahkemece yapılacak yargılamada tartışılması gereken hususlar olup; dar yetkili icra mahkemesinde bu konuda inceleme yapılamaz.
Sonuç olarak, aidat borcunun tahsili amacıyla başlatılan icra takibinde borçlunun itirazı üzerine alacaklı, kat malikleri kurul kararı veya kesinleşmiş işletme projesi belgelerini sunarak itirazın kaldırılmasını talep edebilir.
