Yargıtay’dan Yeni İçtihadı Birleştirme Kararı: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Üçüncü Kişilerin Durumu Yeniden Değerlendirildi

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin yıllardır süregelen tartışmalara nokta koyan Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, Altıncı Hukuk Dairesi Başkanlığı'nın önceki görüşünden dönülmesi gerektiğini belirterek önemli bir içtihat değişikliğine imza attı.

Konu Nedir?

Uygulamada sıkça karşılaşılan bu uyuşmazlık türü, şu sorular çerçevesinde şekillenmektedir:

Bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında taşınmaz yükleniciye devredilmiş ve yüklenici de bu taşınmazı veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satmış ya da ipotek tesis etmişse; ancak daha sonra bu sözleşme geçersiz sayılmış veya geriye etkili olarak feshedilmişse, yükleniciden devralan üçüncü kişilerin durumu ne olacaktır?

Bu üçüncü kişiler, tapuda güven ilkesine dayanarak iyiniyetle hareket ettiklerini ileri sürmekte ve bu doğrultuda mülkiyet veya ipotek haklarının korunmasını talep etmektedir. Ancak önceki Yargıtay içtihatlarına göre, kat karşılığı inşaat sözleşmesi geriye etkili olarak feshedildiğinde, bu sözleşmeye dayanarak taşınmaz edinen üçüncü kişilerin Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesine dayalı iyi niyet iddiaları dikkate alınmıyordu. Yani, tapuya güvenerek yükleniciden mülkiyet kazanan kişiler, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki hukuki sorunlardan dolayı haklarını kaybedebiliyordu.

Yeni Kararla Birlikte Ne Değişti?

Yargıtay, içtihatlar arasındaki farklılığı gidermek amacıyla aldığı 16.05.2025 tarihli kararında, daha önceki görüşünden dönülmesi gerektiğine hükmetti.

Buna göre, artık tapuda güven ilkesine dayanarak iyiniyetli şekilde ayni hak kazanan üçüncü kişilerin hakları korunacaktır. Yani sözleşmenin geçersiz sayılması veya feshedilmesi, bu kişilerin mülkiyet veya ipotek haklarını ortadan kaldırmayacaktır.

Bu karar, özellikle inşaat projelerine yatırım yapan üçüncü kişilerin haklarının daha güçlü biçimde korunmasının önünü açarken, tapu siciline duyulan güvenin de pekişmesini sağlayacaktır.

Resmî Gazete Yayımı Bekleniyor

Kararın tam metni henüz Resmî Gazete’de yayımlanmadı. Yayımlandığında, gerekçesiyle birlikte kamuoyuyla paylaşılacak ve içtihadın hukuki temelleri daha ayrıntılı şekilde değerlendirilebilecektir.

📌 Not: Kararın Resmî Gazete’de yayımlanmasının ardından blogumuzda karar metninin tam çevirisine ve kapsamlı analizine yer verilecektir.